海砂是指分布于海岸和淺海的、以中粗砂為主、包括部分細砂和礫石的砂質堆積物，由于海砂中含有一定含量的氯鹽，將可能導致混凝土結構中鋼筋銹蝕，進而降低混凝土結構耐久性，深圳市鹽田區(qū)一小區(qū)海砂房30多年后，終于迎來改造，將變身公園式海景房。

頂棚掉落等意外不斷，搬遷舊改勢在必行

“世界杯期間不要‘太嗨’，不然你不知道房頂上會掉什么東西下來。”這不是段子，而是海濤花園業(yè)主們曾經(jīng)有過的真實體驗。

海濤花園位于深圳市鹽田區(qū)海山街道，小區(qū)建于上世紀80年代，大部分為多層商住樓，共有房屋58棟，分屬1260戶業(yè)主（國內個人業(yè)主775戶、華僑、香港等個人業(yè)主425戶、單位業(yè)主60戶）；另有商鋪16戶和幼兒園一所。

一位李姓老業(yè)主介紹說，由于房子是由海砂所建，樓房上了年頭，就導致混凝土鋼結構生銹，很多地方都出現(xiàn)墻體脫落現(xiàn)象，有的地方甚至連混凝土里的鋼筋都清晰可見，房子的整個結構都松了。房子天花板及走廊經(jīng)常掉泥沙，給住戶的生活造成很大的影響，每逢臺風、暴雨等極端天氣，住戶更加憂心忡忡。

海濤花園物業(yè)管理處工作人員介紹說，2016年年中，一名住戶在臥室睡覺，天花板突然掉落，直接砸在住戶腿上造成重傷。

針對小區(qū)樓房存在的嚴重安全隱患，原鹽田區(qū)城改辦（現(xiàn)更名為鹽田區(qū)城市更新局）委托深圳市建筑科學研究院于2008年4月對海濤花園的樓房進行結構檢測鑒定，最后鑒定為“危樓房”。鑒定報告影印件顯示，海濤花園樓房的梁主筋、樓板鋼筋銹蝕，已造成混凝土和鋼筋產生粉結破壞，影響結構的安全性能，應采取相應拯救措施。參照《民用建筑可靠性鑒定標準》，該住宅樓結構安全性等級評定為Dsu級，（即“安全性嚴重不符合Asu級要求，嚴重影響整體承載，必須立即采取措施”）。

據(jù)了解，基于以上安全因素考慮，為保障業(yè)主的人身財產安全，防止類似傷人事件再次發(fā)生，開發(fā)商采取了對已搬離并清空的房屋進行封閉門、窗的作業(yè)，同時預防因房屋空置帶來的如流浪人員進入等治安隱患。

歷史遺留問題難解決，搬遷簽約進度拖延

2010年，海濤花園被列入舊城改造計劃，專項規(guī)劃于2011年12月獲規(guī)土委批準。按照規(guī)劃，該項目將就地拆除重建，改造規(guī)模4.43萬平方米，建面為26萬平方米，計劃總投資22億元，將于2012年開工。

然而，事情沒有預想中進展的那么順利。由于海濤花園有近1300戶住戶，為了妥善解決拆遷補償?shù)葐栴}，開發(fā)商在與用戶簽約溝通方面耗費了大量的時間﹔此外，因特殊歷史原因，海濤花園在80年代建成時執(zhí)行對外銷售政策，部分小區(qū)房屋初始登記權利人為港、澳、臺人士及海外華人華僑，其中部分海外業(yè)主因國際局部地區(qū)局勢動蕩等原因，已多年失聯(lián)。尋找真正的房屋權利人的工作，為項目談判簽約增加了很大困難。

“由于當時購買海濤花園小區(qū)房產后可申請辦理深圳戶口，有部分內地居民為獲得深圳戶口借外籍人士名義購買海濤花園房屋。”海濤花園開發(fā)商的一名工作人員表示。因當時商品房銷售制度剛剛建立，相關法律法規(guī)尚未完善，導致部分業(yè)主購房時未能保留確鑿證據(jù)證明房屋權屬，無法辦理產權變更，但卻長期占有使用該物業(yè)并持有房產證原件，而證載權利人又無法找到。

面對岌岌可危的樓房，不少業(yè)主舊改的欲望愈發(fā)強烈。有些著急的業(yè)主甚至自己展開行動。據(jù)介紹，今年4月份，部分已簽約業(yè)主委托某建筑公司對自家已完成移交的部分附帶花園圍墻進行拆除。在拆除過程中，鹽田區(qū)更新局、海山街道辦和物業(yè)管理處及時發(fā)現(xiàn)，并立即制止了該施工作業(yè)。同時鹽田區(qū)更新局、區(qū)住建局及海山街道辦組織人員，深入現(xiàn)場，實際了解了事情經(jīng)過，并在第一時間下發(fā)了清理現(xiàn)場施工垃圾、消除安全隱患的工作指示和通知。

業(yè)主期盼早“回家”，簽約預計明年完成

如今行走在海濤花園小區(qū)里，隨處可見嶄新的更新宣傳海報與大字標語。盡管舊改進程并非計劃中那樣一帆風順，但相關工作依然在有條不紊地進行當中。

據(jù)了解，2016年元旦，腐蝕情況最嚴重的11棟、12棟樓率先啟動搬遷，標志著海濤花園的城市更新工作終于有了實質性的突破。4個月之后，小區(qū)內34棟、55棟樓也正式加入搬遷的行列。海濤花園開發(fā)商介紹說，目前項目簽約談判已近90%，計劃2019年底將完成全部簽約工作。據(jù)了解，為了加快搬遷速度，鹽田區(qū)更新局領導多次到現(xiàn)場調研工作，查看項目進展情況。

“我們希望小區(qū)能夠早日完成舊改，這樣就不用心慌了。”海濤花園原55棟一位張姓業(yè)主如此坦陳自己的心情，鹿丹村業(yè)主重返新居的新聞讓他的這個愿望變得更加迫切。“老鹿丹村和我們一樣，都是因為使用海砂造成房屋侵蝕嚴重，我們海濤花園也是全市重要的舊住宅區(qū)改造試點項目之一，看到他們住進環(huán)境優(yōu)美的新居有些羨慕，也希望海濤花園的這一天早點到來。”他介紹說。

按照規(guī)劃，未來海濤新城將會建設成一個“公園式景區(qū)”：高層低密度，中心庭院開闊，海景、園景盡收眼底﹔此外，小區(qū)內還將設立體育館、游泳館、圖書館等完善的公用設施。“如果能建設成規(guī)劃中的那樣，我還是非常滿足的，那樣我就能安享晚年了。”另一位姓王的業(yè)主笑著說。