當(dāng)前，由于政策收緊、資源緊缺，我國多地出現(xiàn)建筑用砂短缺，在各省機(jī)制砂推廣政策產(chǎn)生實(shí)效前，大量淡化海砂填補(bǔ)了市場空白。
然而，我國面向建筑市場的合法海砂開采量并不大，大量海砂實(shí)際為盜采所得，進(jìn)入建筑市場后其淡化水平堪憂。說不定當(dāng)前在建的部分工程就有潛在的“海砂樓”。
如果不幸買到“海砂”樓，業(yè)主該怎么辦？
深圳第二人民醫(yī)院業(yè)年門急診量突破200萬人次，但另一方面，該醫(yī)院在建設(shè)時(shí)采用的是“海砂”建房，樓體中過量的氯離子在過去34年使用時(shí)間內(nèi)，一直在腐蝕著建筑中的鋼筋，且目前仍“不得不繼續(xù)使用”。
為此，2019年兩會(huì)期間，深圳市人大代表鄭學(xué)定建議置換空間，騰出用地給予醫(yī)院，該項(xiàng)目很快將迎來全面消除安全隱患的時(shí)刻。
建筑時(shí)間久，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，意味著這些建設(shè)于上世紀(jì)80年代的“海砂房”，在過往30余年中，一直遭受著“海砂”的侵害，這也讓很多深圳人談“海砂房”色變，“危房”，成為了很多人最先想到的詞。
建緯(深圳)律師事務(wù)所主任、中國政法大學(xué)房地產(chǎn)研究中心執(zhí)行主任賀倩明表示，深圳市早年修建的海砂房大多直接使用海砂拌制混凝土和砂漿建造，“這種未經(jīng)淡化處理的海砂建房容易出現(xiàn)氯離子腐蝕鋼筋、降低工程耐久性的情況，特定建筑是否屬于危險(xiǎn)房屋，需要根據(jù)房屋現(xiàn)狀，由房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)根據(jù)住建部于2016年發(fā)布的《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ 125-2016)來檢測認(rèn)定”。
賀倩明說，考慮到深圳市的海砂房大多建造時(shí)間較久遠(yuǎn)，房屋鋼筋可能長期受到腐蝕，建造已久的海砂房存在房屋安全質(zhì)量問題的可能性較高，因此，海砂房亟需按照《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定(2004修正)》等相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行排查、鑒定并采取相應(yīng)措施。
換言之，海砂房雖并不能直接跟危房劃等號，但經(jīng)過其超標(biāo)的氯離子日積月累地腐蝕后，房屋鋼筋可能長期受到腐蝕，建造已久的海砂房存在房屋安全質(zhì)量問題的可能性較高。
“海砂房”不安全事故，業(yè)主或需擔(dān)責(zé)
對于買了“海砂房”或是租住在“海砂房”內(nèi)的業(yè)主或租客而言，需要面對的影響不僅僅局限在房屋很可能存在的安全質(zhì)量問題，如遇開裂、掉落等不安全事故影響到周邊居民人身安全的，業(yè)主、租客很可能還將承擔(dān)責(zé)任。
賀倩明介紹，《侵權(quán)責(zé)任法》第八十五條規(guī)定，由建筑物的所有人、管理人或使用人對建筑物脫落、墜落造成的損害承擔(dān)過錯(cuò)推定的侵權(quán)責(zé)任。換言之，所有人、管理人或使用人須主動(dòng)證明自己對建筑物的脫落、墜落沒有過錯(cuò)，否則即需對損害承擔(dān)賠償責(zé)任。
5月1日，《深圳市房屋安全管理辦法》實(shí)施，明確房屋所有權(quán)人、歷史遺留違法建筑當(dāng)事人(管理人)或者公有房屋管理單位是房屋安全責(zé)任人，并明確房屋如存在結(jié)構(gòu)安全隱患的，房屋安全責(zé)任人承擔(dān)消除危險(xiǎn)的責(zé)任，危險(xiǎn)房屋在治理、解危前，不得用于出租或者生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。
“海砂房”倒塌，業(yè)主房屋所有權(quán)滅失
對于已經(jīng)購買的業(yè)主而言，無論購房時(shí)花了多少錢，一旦因海砂房等房屋質(zhì)量問題而導(dǎo)致房屋破損或倒塌，自己將面對的還有對房屋所有權(quán)的失去。
賀倩明介紹，按照我國《物權(quán)法》的基本理論，海砂房破損僅造成房屋市場價(jià)值減損，并不致業(yè)主的所有權(quán)滅失；但海砂房倒塌則會(huì)導(dǎo)致業(yè)主對房屋的所有權(quán)滅失，“若海砂房的所有權(quán)已經(jīng)滅失，那么財(cái)產(chǎn)損失在所難免”。
無論是不安全事故帶來的民事糾紛還是房屋倒塌面對的所有權(quán)滅失，對于已經(jīng)購買了“海砂房”的業(yè)主而言，如何才能“避坑”潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)損失？
“相較于事后止損，業(yè)主可以考慮事先避免財(cái)產(chǎn)損失，甚至實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)增值”，賀倩明說，如成片舊海砂房存在重大安全隱患或經(jīng)鑒定屬于危險(xiǎn)房屋并符合其他條件的，可按規(guī)劃實(shí)施城市更新進(jìn)行拆除重建或開展棚戶區(qū)改造，“建議海砂房存在安全隱患的業(yè)主及時(shí)申請危險(xiǎn)房屋鑒定，并按照相關(guān)政策申請拆除重建，避免發(fā)生海砂房墻體脫落甚至倒塌，置自己、置他人于危險(xiǎn)境地的情況”。
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