11月23日，央行網(wǎng)站正式發(fā)布《中國人民銀行 中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡稱《通知》)。

 

    

 

    《通知》包括6方面16條金融舉措，要求保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度。

 

    《通知》鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，這也是新增的政策工具亮點(diǎn)。在開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，有助于完善“保交樓”政策框架，利用多方金融機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)推動(dòng)“保交樓”更好落到實(shí)處。

 

    銀行機(jī)構(gòu)紛紛出手為房地產(chǎn)行業(yè)“輸血”

 

    有了明確的政策信號(hào)之后，金融機(jī)構(gòu)正在加快對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的授信動(dòng)作，六大國有銀行紛紛出手。

 

    11月23日，交通銀行與萬科集團(tuán)、美的置業(yè)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。

 

    根據(jù)協(xié)議，交行將為萬科集團(tuán)提供人民幣1000億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務(wù)，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購貸款、保函、供應(yīng)鏈融資、債券投資等。

 

     

 

    與此同時(shí)，交行將為美的置業(yè)提供不超過200億元人民幣意向性授信額度，額度適用范圍包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、債券投資、并購貸款、保函、供應(yīng)鏈融資等。

 

    同日，中國農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤置地、萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)五家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，銀企各方將利用各自行業(yè)優(yōu)勢(shì)，整合資源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共贏的原則，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點(diǎn)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業(yè)務(wù)方面，進(jìn)一步加深合作，建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。

 

    

 

    第二天，工商銀行發(fā)布消息稱，與萬科集團(tuán)、金地集團(tuán)、綠城中國、龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)等12家全國性房地產(chǎn)企業(yè)，以總對(duì)總方式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達(dá)6550億元。

 

    

 

    同日，郵政儲(chǔ)蓄銀行分別與萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、綠城集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、美的置業(yè)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額2800億元。

 

    

 

    建設(shè)銀行也于11月24日邀請(qǐng)88家房地產(chǎn)和住房租賃企業(yè)，召開了房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望暨住房租賃基金交流會(huì)，并與8家房企簽署了合作協(xié)議。

 

    

 

    同樣是11月24日，中國銀行與碧桂園、龍湖集團(tuán)簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，進(jìn)一步加強(qiáng)銀企合作。根據(jù)協(xié)議，中國銀行將為碧桂園、龍湖集團(tuán)各提供600億元意向性授信額度，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、貿(mào)易融資、預(yù)售資金監(jiān)管保函、債券承銷與投資、個(gè)人住房貸款等業(yè)務(wù)領(lǐng)域深化全方位合作。

 

    至此，包括交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、郵政銀行、中國銀行、建設(shè)銀行在內(nèi)的六家大型銀行都已經(jīng)加入到這場(chǎng)房地產(chǎn)“輸血”行動(dòng)當(dāng)中。另據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，僅11月23-24日兩天時(shí)間，房企獲得來自金融機(jī)構(gòu)的授信及發(fā)債額度已近萬億元。

 

    分析人士表示，這一輪重點(diǎn)支持的房地產(chǎn)企業(yè)都是經(jīng)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企，對(duì)這些房企貸款支持，能夠有效增強(qiáng)企業(yè)的流動(dòng)性。

 

    

 

    “三箭齊發(fā)”促進(jìn)民營房企融資恢復(fù)

 

    11月可謂貨真價(jià)實(shí)的“房地產(chǎn)月”，幾乎在六大行實(shí)質(zhì)性“輸血”的同時(shí)。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，人民銀行會(huì)同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資。

 

    信貸融資方面

 

    11月21日，在人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)上，人民銀行黨委委員、副行長潘功勝表示，在前期推出的“保交樓”專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵(lì)其支持“保交樓”工作。

 

    債券融資方面

 

    11月23日，中債增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。截至當(dāng)日，中債增進(jìn)公司已通過公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營房企增信業(yè)務(wù)意向，正在按照相關(guān)機(jī)制積極推進(jìn)業(yè)務(wù)開展。

 

    股權(quán)融資方面

 

    一向敏感的涉房企業(yè)A股融資也出現(xiàn)了積極信號(hào)。11月21日，證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿在2022年金融街論壇上表示，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。

 

    招聯(lián)金融首席研究員董希淼在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)表示，貸款、債券、股權(quán)這“三支箭”將呈現(xiàn)出相互促進(jìn)的作用。“前兩支箭”的穩(wěn)步推進(jìn)與顯著成效將為“第三支箭”快速落地的推進(jìn)器，而“第三支箭”的支持力度有所遞進(jìn)，與前兩支箭形成互補(bǔ)，有助于市場(chǎng)信心的快速恢復(fù)。

 

    武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新認(rèn)為，必須看到，目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)需要洗牌，部分經(jīng)營不善的房企需要自然淘汰、退出市場(chǎng)，而對(duì)于經(jīng)營有方的房企應(yīng)該鼓勵(lì)支持它們通過并購重組做大做強(qiáng)，這樣有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)更好地新陳代謝、健康發(fā)展。未來支持民營房企融資應(yīng)該是“貸款、債券、股權(quán)”，“三箭齊發(fā)”促進(jìn)民營房企融資恢復(fù)，支持房企健康發(fā)展。

 

    砂石需求期待改善

 

    從2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下行，狀態(tài)延續(xù)至今。

 

    在供給端，開發(fā)商資金緊張，債務(wù)違約不斷出現(xiàn)。繼而個(gè)別樓盤交付延期，有的地方還出現(xiàn)了爛尾樓現(xiàn)象，甚至有的地方出現(xiàn)業(yè)主“強(qiáng)制停貸”。在需求端，居民消費(fèi)意愿下降，市場(chǎng)預(yù)期走低，很多地方的商品房銷售額出現(xiàn)明顯下滑。

 

    據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月份，全國商品房銷售額約10.88萬億元，同比下降26.1%；商品房銷售面積約11.12億平方米，同比下降22.3%，其中，住宅銷售面積同比下降25.5%。

 

    房地產(chǎn)是拉動(dòng)是砂石骨料需求的關(guān)鍵力量。今年上半年，受房地產(chǎn)行業(yè)下行，資金到位情況嚴(yán)峻等因素影響，國內(nèi)砂石骨料需求持續(xù)下行。

 

    房地產(chǎn)是導(dǎo)致今年砂石骨料需求大幅度下滑的重要因素。據(jù)了解，不少地方砂石企業(yè)甚至表示，今年以來當(dāng)?shù)匦陆潜P開工甚微。由于資金緊張，房地產(chǎn)施工進(jìn)度放緩，甚至出現(xiàn)暫時(shí)性停工，嚴(yán)重制約砂石市場(chǎng)需求釋放。

 

    房地產(chǎn)金融16條還是融資“三支箭”的重點(diǎn)方向是“保交樓”、穩(wěn)發(fā)展，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。無疑將有利于砂石市場(chǎng)的發(fā)揮，對(duì)于砂石需求的回暖也將起到積極作用。

 

    然而，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，關(guān)鍵還是需求的恢復(fù)，而需求的恢復(fù)關(guān)鍵又在于信心重鑄。

 

    目前，地方政府正在持續(xù)推動(dòng)需求端發(fā)力。包括杭州、成都、西安在內(nèi)的部分省會(huì)城市通過縮小限購區(qū)域，修改限購政策等方式刺激需求端恢復(fù)。這些示范性動(dòng)作，釋放出的穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期信號(hào)，將有利于提升市場(chǎng)信心，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)回歸正軌。

 

    “保交樓”解決的是存量問題，降利率、松限購針對(duì)的是增量問題，只有同時(shí)解決存量和增量問題，房地產(chǎn)行業(yè)才能真正復(fù)蘇，砂石骨料需求才能迎來回暖。

 

    不過，同樣需要看到，“房住不炒”的整體基調(diào)并未發(fā)生變化，當(dāng)前房地產(chǎn)政策的根本目的在于促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)勢(shì)必告別以往的“野蠻生長”發(fā)展模式。受此影響，未來隨著相關(guān)政策效果的顯現(xiàn)，砂石骨料需求有望在一定程度上復(fù)蘇。在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的同時(shí)，關(guān)聯(lián)度極大的砂石行業(yè)也難以“獨(dú)善其身”。